Rohertrag vs. Reinertrag

(A) Rohertrag

Der Rohertrag bildet bei der Wertermittlung von Objekten im Ertragswertverfahren die Wertgrundlage.

Er setzt sich aus den marktüblich erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück bei zulässiger Nutzung zusammen (vgl. § 18 Abs. 2 ImmoWertV). Dazu zählen vor allem Wohnungs-, Gewerbe- und Industrieraummieten. Ebenso zu berücksichtigen sind Mieten und Pachten für Grundstücksfreiflächen.

Der Rohertrag stellt dabei zunächst nur auf die marktüblich erzielbare Miete bzw. Pacht ab. Davon abweichende Einnahmen werden im Ertragswertverfahren erst später bei den objektspezifischen Merkmalen erfasst. Die marktüblich erzielbare Miete/Pacht kann dem örtlichen Mietspiegel entnommen werden, aber auch anhand von Vergleichsobjekten mit nahezu gleicher Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ermittelt werden. Der aktuelle Zustand des Objekts ist hierbei ganz wichtig. Unzulässig sind Mieten in der Regel , wenn sie von der ortsüblichen Miete um mehr als 20% abweichen (vgl. § 558 BGB). In gebieten mit angespanntem Markt für Wohnraum gilt zudem die Mietpreisbremse. In diesem Fall darf die Miete nur um 10% von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweichen - so auch zur Zeit in Landshut.

Beispiel:

Für eine 3-Zi.-Wohnung mit einer Wohnfläche von 80m² ergibt sich aus dem örtlichen Mitspiegel ein Quadratmeterpreis von 8,50 €.

Berechnung des Jahresrohertrags:   80m² x 8,50 €/m² x 12 Monate = 8.160,00 €

 

(B) Reinertrag

Zieht man vom Rohertrag nun die Bewirtschaftungskosten ab, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, erhält man den Reinertrag des Grundstücks.

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten sind Kosten der Verwaltung (§ 1 (2) 1. BetrKV), der Instandhaltung (§  1 (2) 2. BetrKV) und des Mietausfallwagnisses.