Ertragswertverfahren

Grundzüge des Ertragswertverfahrens

Anwendungsbereich

Das Ertragswertverfahren wird üblicherweise bei der Wertermittling nicht eigengenutzter Objekte eingesetzt. Die Immobilien dienen demnach der Erzielung von Renditen. Beispiele hierfür sind  Mehrfamilienhäuser oder Bürogebäude.

  

Ertragswertverfahren

Abb: Ertragswertverfahren - vereinfacht dargestellt

Ermittlung des Rohertrages

Der Rohertrag berechnet sich gem. § 18 Abs. 2 ImmoWertV vor allem aus Mieten und Pachten, die bei zulässiger Nutzung des Grundstücks marktüblich erzielbar sind. Es handelt sich dabei um marktüblich erzielbare und nicht vertraglich vereinbarte Einnahmen.

Die Mietpreishöhe orientiert sich demnach an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich entweder aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt oder anhand von Vergleichsobjekten ermittelt werden kann.

Bewirtschaftungskosten

Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und die Kosten eines evtl. Mietausfalls sind Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer zu tragen hat. Er kann diese nicht auf den Mieter umlegen.

Ermittlung des Reinertrages

Durch Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag erhält man den Reinertrag.

Ertragswert

Bei der Ermittlung des Ertragswertes aus dem Reinertrag ergibt sich ein Problem. Der Reinertrag setzt sich aus dem Reinertrag des Bodens und aus dem Reinertrag des Gebäudes zusammen. Die wirtschaftliche Nutzung des Bodens ist jedoch praktisch zeitlich unbegrenzt möglich, während Gebäude nur eine begrenzte wirtschaftliche Nutzungsdauer also mit zunehmendem Alter eine geringere Restnutzungsdauer besitzen. Der Bodenwert muss deshalb mit einem geeigneten, von der Restnutzungsdauer des Gebäudes abhängigen, Liegenschaftszinssatz verzinst werden.

Deshalb wird nun der Ertragswert des Bodens getrennt vom Ertragswert der baulichen Anlagen ermittelt und danach addiert. Unter Berücksichtigung objektspezifischer Merkmale ergibt sich dann der Ertragswert des  Objekts.

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