Restnutzungsdauer von Gebäuden

Bei der Marktwertermittlung im Ertrags- und Sachwertverfahren spielt auch das Alter des Gebäudes eine große Rolle. Zieht man von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer das Gebäudealter ab, erhält man die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Diese Restnutzungsdauer basiert jedoch nicht auf der noch zu erwartenden Gebäudestanddauer, sondern vielmehr auf der Zahl der Jahre, in der das Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann (siehe auch §6 Abs. 6 ImmoWertV). Die Übliche Gesamtnutzungsdauer von Wohn- und Geschäftsgebäuden liegt je nach Gebäudestandard zwischen 60 und 80 Jahren.

Neben dem Gebäudestandard und dem Alter des Gebäudes selbst ist die Restnutzungsdauer auch abhängig von der Lage des Objekts, vom Grundriss, von der zeitgemäßen Gestaltung des Gebäudes und der Räume sowie deren Ausstattung und von durchgeführten bzw. unterlassenen Instandhaltungsmaßnahmen.

Berechnungsbeispiel:

Der Gebäudestandard eines Objekts gibt eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren vor.
Baujahr: 1963
Jahr der Wertermittlung: 2017

Gebäudealter: 2017-1963 = 54 Jahre

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 80 - 54 = 26 Jahre

Diese einfache Berechnung funktioniert nicht, wenn Instandhaltungen nicht durchgeführt wurden, die Restnutzungsdauer weniger als 10% beträgt oder das Gebäude erweitert, modernisiert bzw. kernsaniert wurde. Im Falle der Kernsanierung wird ausgehend vom Zeitpunkt der Sanierung je nach Umfang ein fiktives Baujahr berechnet. Dadurch wird die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer verlängert.

Beispiel:

Ein 1945 errichtetes Haus wurde 2015 komplett entkernt, sodass nur noch Fundament, Außenmauern und Dachkonstruktion bestehen bleiben. In diesem Fall zieht man vom Jahr der Sanierung 8 Jahre ab und erhält dadurch das fiktive Baujahr 2007. Wenn nun die neue Gesamtnutzungsdauer 70 Jahre beträgt, besitzt das Haus 2017 noch eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 60 Jahren.