Finanzierung

Wie plane ich die Finanzierung meiner neuen Immobilie?

1. 

Monatlichen Haushaltplan aufstellen

Sie stellen jeden Monat alle Einnahmen allen, wirklich allen, Ausgaben gegenüber. Kalkulieren Sie dabei Ihre Einkünfte etwas knapper und Ihre Ausgaben etwas höher als in der Realität ein. So entstehen Ihnen Reserven, denn Hauskauf oder Neubau kann manchmal teurer werden als geplant.

Zu den Einkünften sollten Sie das monatliche Nettoeinkommen, Kapitalerträge und sonstige regelmäßige Einkünfte rechnen. Auch wenn Kapitalerträge wie bspw. Zinsen oder Dividenden meistens nur einmal jährlich, bzw. nicht regelmäßig anfallen, so sollten Sie in Ihrer Kalkulation die gesamten Kapitalerträge auf zwölf gleiche Monatsraten verteilen. So erhalten Sie einen besseren Überblick über Ihre Einkünfte. Bedenken Sie auch, dass sich Zins- und Dividendenzahlungen verändern bzw. auch ausfallen können!

Stellen Sie den Einkünften alle fixen und variablen Ausgaben gegenüber. Schummeln und Schönrechnerei helfen nicht weiter. Alle Ausgaben zusammen mit Zins und Tilgung für einen Immobilienkredit dürfen nicht höher sein als die Einnahmen. Deswegen sollten Sie alle Ausgaben erfassen, auch wenn Sie, wie oft bei Versicherungen, nur einmal jährlich anfallen. In diesem Fall müssen Sie diese Kosten wieder auf zwölf Monate aufteilen. Um die durchschnittlichen Kosten je Monat zu ermitteln, empfiehlt es sich alle noch so kleinen Ausgaben zu notieren. Oft ist man überrascht, wie viel Geld man für bestimmte Dinge des täglichen Bedarfs ausgibt. Hier kann unter Umständen eine Menge Geld eingespart werden.

Der Haushaltsplan deckt meistens finanzielle Einsparungsmöglichkeiten auf. Diese Einsparungen können wiederum in die Finanzierung der Immobilie fließen.

2. 

Eigenkapital ermitteln

Im Schnitt sollte man mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einer Immobilie miteinbringen. Ins Eigenkapital können Sparguthaben, Termingelder, Tagesgelder aber auch Aktien und Investmentfonds einfließen. Bei Aktien und Investmentfonds sollten sie die Gefahr eines Kurssturzes berücksichtigen. Wollen Sie auf Nummer sicher gehen, dann wandeln Sie risikobehaftete Wertpapiere am besten bei hohen Kursen in Tagesgelder oder Termingelder um.

Bedenken Sie auch, dass ein Teil des Eigenkapitals evtl. für den Umzug oder den Kauf einer neuen Küche benötigt wird.

3.

Staatliche Angebote prüfen

Prüfen Sie bitte auch, ob für Sie ein günstiger Kredit bzw. ein Zuschuss der KfW-Bank in Frage kommt. Informieren Sie sich auch bzgl. Wohnriesterverträgen. Diese bieten staatliche Zulagen und Steuervorteile.

4.

Finanzierungsart

Drei Finanzierungsarten werden am häufigsten genutzt: Der Festzinskredit, Kredite mit variablem Zinssatz und Bauspardarlehen. Oft werden diese Kreditformen situationsbezogen auch miteinander kombiniert.

Festzinskredit

Kennzeichen sind ein fester Zinssatz über 5, 10 oder 15 Jahre und eine Laufzeit, die auch mal über 30 Jahre gehen kann. Dem Vorteil der Planungssicherheit steht der Nachteil der langfristigen Bindung gegenüber.

Variable Zinsen

Die Zinsbelastung kann sich jedes Monat ändern. Obwohl man eine Zinsobergrenze vereinbaren kann, für die eine gesonderte Prämie fällig wird, ist diese Form der Finanzierung bei knapper Kalkulation wegen des Zinsrisikos nicht zu empfehlen.

Bauspardarlehen

Ein Bauspardarlehen ist einfach gesagt ein Zinssicherungsgeschäft. Der Darlehenszins wird beim Abschluss des Bauspardarlehens für die Laufzeit des Bausparers festgesetzt. Vor allem, wenn man mit steigenden Zinsen rechnet, sich aber wegen des momentan fehlenden Eigenkapitals erst in ein paar Jahren eine Immobilie leisten kann, empfiehlt sich diese Variante.

5.

Finanzierungsbedarf, Laufzeit und Höhe der monatl. Rate

Die Höhe der monatlichen Rate wird vom persönlichen Einkommen, von den aktuellen Marktzinsen und vom eigenen Alter bestimmt. Je älter der Erwerber einer Immobilie ist, desto schneller sollte auch die Finanzierung abgeschlossen sein. Ein grobes Ziel hierfür ist das Renteneintrittsalter. Je kürzer der Finanzierungszeitraum, desto höher deshalb die monatliche Rate.

Bei der Ermittlung des Finanzierungsbedars sollten Sie unbedingt alle Kosten auch die Nebenerwerbskosten, wie bspw. Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Grundbuchgebühren miteinberechnen.

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