Sachwertverfahren

Grundzüge des Sachwertverfahrens

Anwendungsbereich
Das Sachwertverfahren wird normalerweise bei der Wertermittlung eigengenutzter Objekte angewandt. Dazu zählen u.a. Einfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen.

 

SWV1

Abb: Sachwertverfahren  - vereinfacht dargestellt


Ermittlung des Bodenwertes
Bei der Bodenwertermittlung eines bebauten Grundstücks wird dieses als unbebaut angesehen. Man verwendet hierzu von der Stadt oder der Gemeinde ermittelte Bodenrichtwerte bzw. Vergleichspreise unbebauter Grundstücke.

Wertermittlung der Gebäude
Grundlage des Gebäudewertes sind die Herstellungskosten. Diese werden mithilfe der Normalherstellungskosten und der maßgeblichen Flächeneinheit (z.B. Bruttogrundfläche) errechnet. Baunebenkosten sind in aller Regel in den Normalherstellungskosten enthalten. Normalherstellungskosten nehmen Bezug auf ein Basisjahr und werden mithilfe des Baupreisindexes auf die aktuellen Wertverhältnisse umgerechnet. Entsprechend des Gebäudestandards unterscheiden sich die Normalherstellungskosten in ihrer Höhe.

Je nach Gebäudetyp, Bauweise und Gebäudestandard liegt bei Wohnimmobilien die wirtschaftliche Nutzungsdauer zwischen 40 und 80 Jahren.
Die Herstellungskosten sind nun um den Alterswert (bisherige Nutzungsdauer) zu mindern. Eine eventuelle (Kern-)sanierung kann die wirtschaftliche Nutzungsdauer verlängern und somit den Wert des Gebäudes erhöhen.

Wert der Außenanlagen
Hierzu zählen bspw. Entwässerungsleitungen, Zäune oder Pflaster.
Auch hier kann der Wert nach den Herstellungskosten differenziert ermittelt werden. Im Gegensatz dazu gibt es für den Wertansatz von Außenanlagen auch Pauschalen, die die Wertermittlung stark vereinfachen.

Marktanpassung
Der vorläufige Sachwert muss nun an die herrschende Marktsituation angepasst werden. Das geschieht üblicherweise über bestimmte Sachwertfaktoren.

Besondere objektspezifische Merkmale
Baumängel und Bauschäden müssen ebenfalls in die Wertermittlung miteinbezogen werden.